Website für Immobilienmakler erstellen lassen

Was eine Maklerseite können muss

Ihr Produkt ist eine Darstellung. Was Ihre Website leistet, ist deshalb kein Beiwerk zum Geschäft, sondern das Geschäft selbst — hier sind die Stellen, an denen sich das entscheidet.

Die Objektseite — vollständiger als jede Portalanzeige

Auf Ihrer eigenen Adresse gibt es keine Zeichenbegrenzung und kein fremdes Format. Nutzen Sie das: alle Pflichtangaben an einer Stelle, den Grundriss, Wohn- und Nutzfläche getrennt, Baujahr, Art und Alter der Heizung, das Jahr der letzten größeren Arbeiten, Hausgeld oder Nebenkosten — und die Lage in Worten statt nur auf einer Karte. Welche Schule, welcher Bus, wo eingekauft wird, wie die Zufahrt im Winter ist. Dazu die Punkte, die man bei der Besichtigung ohnehin sieht. Ein Exposé, das die feuchte Kellerecke verschweigt, gewinnt eine Besichtigung und verliert einen Käufer.

Verkaufte Objekte nicht löschen

Eine Objektseite, die nach dem Verkauf verschwindet, wirft jeden Verweis darauf weg und hinterlässt eine Fehlerseite. Der bessere Weg: Die Seite bleibt bestehen, wird deutlich als verkauft oder vermietet gekennzeichnet, verliert die Innenaufnahmen und die genaue Anschrift und verweist auf die aktuellen Angebote. Daraus entsteht mit der Zeit ein Nachweis Ihrer Arbeit, der aus echten Vorgängen besteht und nichts behauptet, was nicht stattgefunden hat.

Die Bewertungsanfrage — der wichtigste Weg der ganzen Seite

Hier entstehen die Aufträge, und hier wird am meisten falsch gemacht. Ein Rechner, der nach zwei Minuten eine Zahl verspricht und dabei vor allem Telefonnummern einsammelt, verbrennt genau das Vertrauen, das Sie gerade aufbauen wollen. Was trägt, ist die nüchterne Beschreibung dessen, was Sie tun: Ortstermin, Sichtung der Unterlagen, Vergleichswerte, ein begründeter Rahmen statt einer Zahl mit Nachkommastelle. Schreiben Sie dazu, was Sie brauchen, wie lange es dauert, was es kostet und ob daraus eine Verpflichtung entsteht. Und koppeln Sie die Anfrage nicht an eine Werbeeinwilligung: Abgesehen davon, dass Artikel 7 Absatz 4 der Datenschutz-Grundverordnung solche Kopplungen kritisch sieht, merkt es jeder.

Die Unterlagenliste

Jeder Eigentümer fragt früher oder später, was er eigentlich zusammensuchen muss. Beantworten Sie es auf der Seite, statt es dem ersten Telefonat zu überlassen — die Liste ist der beste Beleg dafür, dass Sie Ihr Handwerk kennen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Baupläne, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die Hausgeldabrechnung, dazu der Energieausweis und die Nachweise über Modernisierungen. Wer diese Liste liest, weiß, worauf er sich einlässt — und ruft besser vorbereitet an.

Bilder, Grundrisse und die Frage nach der Drohne

Fotos sind hier kein Schmuck, sondern Ware. Zwei Dinge lohnen besondere Mühe. Erstens: Wer eine Wohnung ernsthaft prüft, sucht als Nächstes den Grundriss — und findet ihn oft nur als Datei zum Herunterladen. Er gehört als Bild auf die Seite, das sich auf dem Telefon mit zwei Fingern vergrößern lässt. Zweitens die Rechte: Wem gehören die Aufnahmen, wenn ein Fotograf sie gemacht hat, wer hat den Grundriss gezeichnet, ist Mobiliar von Mietern zu sehen, sind Nachbarn oder deren Fenster erkennbar. Was für Luftbilder gilt, steht weiter unten.

Anfrage, Besichtigung — und die Absage

Ein Anfrageformular, das schon die Fragen stellt, die Sie ohnehin stellen müssen, spart beiden Seiten Zeit: Eigennutzung oder Kapitalanlage, ab wann, liegt eine Finanzierungsbestätigung vor, muss vorher etwas anderes verkauft werden. Und dann der Teil, den fast niemand hat: der Umgang mit Absagen. Ein Satz auf der Seite, dass jede Anfrage eine Antwort bekommt, auch eine negative, kostet nichts außer der Disziplin, ihn einzuhalten — und macht in einer Branche mit diesem Ruf einen echten Unterschied.

Vermietung ist ein anderes Geschäft als Verkauf

Beides braucht getrennte Wege, weil die Rollen andere sind: Bei der Vermietung beauftragt in aller Regel der Vermieter, und der Suchende zahlt nichts — die Vorschrift dazu steht im nächsten Abschnitt. Wer beides in dieselbe Objektliste kippt, verwirrt beide Gruppen und erzeugt Anfragen, die er wieder abräumen muss. Ohnehin gilt: Schreiben Sie hin, für wen Sie arbeiten. Das ist die Frage, die jeder Besucher stillschweigend stellt und auf die die wenigsten Seiten antworten.

Ein Gesicht, ein Name, ein Gebiet

Ein Auftrag geht an eine Person, nicht an ein Logo. Auf die Seite gehören ein aktuelles Foto, der Name, die Erreichbarkeit und die ehrliche Eingrenzung dessen, was Sie machen: welche Orte, welche Objektarten — und was ausdrücklich nicht. Was dort nicht hingehört, sind Siegel ohne Prüfung dahinter, gekaufte Auszeichnungen und Zahlen über vermittelte Objekte, die niemand nachrechnen kann. Wir bilden nur ab, was sich belegen lässt; warum wir dabei so streng sind, steht weiter unten bei den Fragen.

Pflichten, die auf Ihrer Seite sichtbar werden

Für kaum eine Branche greift das Recht so unmittelbar in die Gestaltung einer Website ein wie für Ihre: Jede Objektseite ist eine Anzeige, und für Anzeigen gibt es harte Vorgaben. Wir bauen die Felder — füllen müssen Sie sie.

Energieausweis: die Pflichtangaben in jeder Anzeige

§ 87 des Gebäudeenergiegesetzes nimmt den Immobilienmakler ausdrücklich in die Pflicht. Wird eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben — dazu zählt Ihre eigene Website — und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, dann muss die Anzeige enthalten: die Art des Ausweises, also Bedarfs- oder Verbrauchsausweis; den darin genannten Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs; die wesentlichen Energieträger für die Heizung; bei Wohngebäuden zusätzlich das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Bei Nichtwohngebäuden sind Wärme und Strom getrennt anzugeben. Ein Verstoß ist nach § 108 eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße bis zu zehntausend Euro geahndet werden kann — und weil jede Anzeige für sich zählt, ist das die teuerste offene Flanke, die eine Maklerseite haben kann. Für den Aufbau heißt das: Diese Angaben gehören als Pflichtfelder in die Objektverwaltung, nicht in ein freies Textfeld, das man vergessen kann.

Und der Ausweis selbst, spätestens bei der Besichtigung

Die Angaben in der Anzeige sind das eine, das Dokument ist das andere. Nach § 80 des Gebäudeenergiegesetzes ist der Energieausweis dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen — als Original oder Kopie, wobei deutlich sichtbares Aushängen oder Auslegen während der Besichtigung ebenfalls genügt. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen; nach Abschluss des Kaufvertrags ist er zu übergeben. Für Vermieter, Verpächter und Leasinggeber gilt das entsprechend. Genannt sind dabei ausdrücklich auch Makler: Es ist also nicht allein die Sache Ihres Auftraggebers.

Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung — und was daraus fürs Impressum folgt

Die Vermittlung von Kauf- und Mietverträgen über Immobilien ist erlaubnispflichtig. Daraus folgt eine Angabe, die beim Aufsetzen eines Impressums leicht übersehen wird: § 5 Absatz 1 Nummer 3 des Digitale-Dienste-Gesetzes verlangt bei Tätigkeiten, die einer behördlichen Zulassung bedürfen, die Nennung der zuständigen Aufsichtsbehörde. In Ihr Impressum gehört also nicht nur die übliche Aufzählung, sondern auch, welche Behörde Ihnen die Erlaubnis erteilt hat, mit Anschrift. Das ist eine der Angaben, auf die der gegenprüfende Angehörige aus dem ersten Abschnitt tatsächlich schaut.

Provision beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern

Seit Ende Dezember 2020 stehen dazu vier Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch, und sie schlagen unmittelbar auf das durch, was eine Objektseite sagen darf. § 656a verlangt für den Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus die Textform. § 656b begrenzt die beiden folgenden Vorschriften auf Fälle, in denen der Käufer Verbraucher ist. § 656c bestimmt: Wer für beide Seiten tätig wird, darf sich den Maklerlohn nur in gleicher Höhe von beiden versprechen lassen — sonst ist die Vereinbarung unwirksam. Und § 656d lässt die Beteiligung der anderen Partei nur zu, wenn der eigene Auftraggeber mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt; der Anspruch entsteht erst, wenn dieser gezahlt hat und es nachweist. Eine Objektseite, auf der eine Käuferprovision steht, während der Verkäufer keine trägt, ist damit kein Gestaltungsdetail, sondern ein Problem.

Vermietung: Bestellerprinzip und Höchstgrenze

Bei Wohnraum gilt seit Juni 2015 § 2 Absatz 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes: Vom Wohnungssuchenden darf ein Entgelt nur verlangt werden, wenn der Vermittler ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit ihm den Auftrag beim Vermieter eingeholt hat. Und § 3 Absatz 2 zieht die Obergrenze: höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer, wobei Nebenkosten dabei außer Betracht bleiben. Für Ihre Seite bedeutet das: Bei Mietobjekten gehört klargestellt, wer Ihr Auftraggeber ist. Eine Provisionsangabe zulasten des Suchenden ist die Ausnahme und muss auch so aussehen.

Widerruf: die vierzehn Tage, die Provisionen kosten

Ein Maklervertrag, der über Ihre Website, per E-Mail oder am Telefon zustande kommt, ist ein Fernabsatzvertrag. Ist der Kunde Verbraucher, steht ihm nach § 312g Absatz 1 in Verbindung mit § 355 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ein Widerrufsrecht von vierzehn Tagen zu. Der teure Teil steht in § 356 Absatz 3: Ohne ordnungsgemäße Belehrung beginnt die Frist nicht zu laufen — sie endet erst zwölf Monate und vierzehn Tage nach Vertragsschluss. Wer den Vertrag also bequem über die Website anbahnt, muss die Belehrung genauso zuverlässig ausliefern wie das Exposé. Und wenn Sie auf Wunsch des Kunden schon vor Ablauf der Frist tätig werden sollen, holen Sie diesen Wunsch ausdrücklich und nachweisbar ein.

Drohnenaufnahmen über Wohngrundstücken

Luftbilder gehören inzwischen zum Standard, und die Regel dazu ist eindeutig: § 21h Absatz 3 Nummer 7 der Luftverkehrs-Ordnung untersagt den Betrieb über Wohngrundstücken, wenn das Fluggerät mehr als 0,25 Kilogramm wiegt oder Signale empfangen, übertragen oder aufzeichnen kann. Die Zustimmung des betroffenen Eigentümers oder sonstigen Nutzungsberechtigten hebt das Verbot auf; die Vorschrift kennt daneben weitere Ausnahmen und Erlaubnisvorbehalte, und die Regeln für unbemannte Luftfahrt haben sich in den letzten Jahren mehrfach geändert. Wer regelmäßig fliegt, klärt den eigenen Fall mit der zuständigen Landesluftfahrtbehörde ab, statt sich auf eine Zusammenfassung zu verlassen. Eine Kameradrohne braucht diese Zustimmung also nicht nur für das Objekt selbst, sondern auch für die Grundstücke, über die Sie hinwegfliegen. Dazu kommt die naheliegende zweite Frage: Was auf dem Bild vom Nachbargarten und aus fremden Fenstern zu sehen ist, gehört dort nicht hin.

Das ist eine Übersicht mit Fundstellen, keine Rechtsberatung. Im Zweifel klären Sie den Einzelfall mit Ihrer Kammer oder einem Anwalt.

Häufige Fragen

Reicht nicht das Portal?

Für die Objekte oft ja, für Ihr Geschäft nicht. Portale zeigen Immobilien; Ihre Website muss Sie zeigen. Der Eigentümer, der über einen Verkauf nachdenkt, sucht nicht in einem Portal nach einem Makler — er tippt eine Frage ein oder Ihren Namen, weil ihm jemand von Ihnen erzählt hat. Dazu kommt ein Unterschied, den man erst bemerkt, wenn es zu spät ist: Auf einem Portal mieten Sie Sichtbarkeit zu Bedingungen, die sich ändern können. Ihre eigene Adresse gehört Ihnen. Wir raten niemandem, die Portale zu verlassen; wir raten dazu, nicht nur dort zu sein.

Müssen die Energieangaben wirklich in jede einzelne Anzeige?

Ja, sofern zum Zeitpunkt der Anzeige ein Energieausweis vorliegt. Das steht in § 87 des Gebäudeenergiegesetzes, und es gilt für kommerzielle Medien, worunter Ihre eigene Website fällt. Ein Verstoß ist bußgeldbewehrt, und die Rechnung ist unangenehm einfach: Jede Anzeige zählt für sich. Für den Aufbau Ihrer Seite heißt das: Diese Angaben gehören als eigene Pflichtfelder in die Objektdarstellung, nicht in ein freies Textfeld, das man vergessen kann. So richten wir es ein, wenn Sie Objekte auf der Seite führen — das ist Teil des Aufbaus Ihres Projekts und nicht Bestandteil des Pflegebereichs, der Öffnungszeiten, Preislisten und Stellenanzeigen abdeckt. Liegt kein Ausweis vor, ist auch nichts anzugeben; dann sollte allerdings feststehen, warum keiner vorliegt.

Dürfen wir Suchinteressenten per E-Mail über neue Objekte informieren?

Mit deren Einwilligung ja, ohne sie nicht. Werbung per E-Mail ohne vorherige ausdrückliche Einwilligung gilt nach § 7 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb als unzumutbare Belästigung, und ein einmal ausgefüllter Suchauftrag deckt nicht automatisch alles ab, was Sie später verschicken möchten. Sauber wird es mit einem bestätigten Anmeldeverfahren, einer Abmeldemöglichkeit in jeder Nachricht und einem gespeicherten Nachweis darüber, wer wann zugestimmt hat. Das ist an einem halben Tag eingerichtet und erspart Ihnen eine sehr unangenehme Post.

Sollen wir eine automatische Sofortbewertung einbauen?

Wir raten davon ab, und zwar aus einem inhaltlichen Grund. Ein Rechner, der aus Adresse, Fläche und Baujahr eine Zahl macht, hat das Haus nicht gesehen: nicht den Zustand des Dachs, nicht die Heizung, nicht die Lage innerhalb des Ortes. Steht diese Zahl erst einmal auf dem Bildschirm, ist sie in der Welt, und Ihr erstes Gespräch besteht darin, sie zu korrigieren. Das ist ein schlechter Anfang für ein Mandat. Wir bauen stattdessen den Weg zu einem echten Termin: was Sie sich ansehen, was Sie dafür brauchen, wie lange es dauert und was es kostet.

Was ist mit Auszeichnungen und Siegeln?

In Ihrer Branche ist der Markt dafür besonders unübersichtlich, deshalb sagen wir es deutlich: Wir bilden nur ab, was Sie belegen können. Eine Mitgliedschaft in einem Verband, eine bestandene Prüfung, eine Qualifikation mit Urkunde — all das gehört auf die Seite, mit dem Namen der Stelle und dem Jahr. Ein gekauftes Siegel, das nach einer Prüfung aussieht, ohne dass eine stattgefunden hat, bauen wir nicht ein. Und Zahlen über vermittelte Objekte oder erzielte Preise schreiben wir nur hin, wenn Sie sie im Zweifel belegen können; sonst gar nicht. Der Grund ist nicht Zimperlichkeit: Irreführende Angaben sind wettbewerbsrechtlich angreifbar, und der Schaden trifft am Ende genau die Seite, die Ihnen Aufträge bringen soll.